Temporada de arreglos en Tunja: qué revisar antes de contratar a un maestro de obra este fin de año

TUNJA. El cierre de octubre trae a los hogares de Tunja dos noticias que se cruzan. La segunda temporada de lluvias del año deja a la vista las goteras, las manchas de humedad y las grietas que los meses secos disimularon, y en pocas semanas llega la segunda cuota de la prima de servicios. Esa coincidencia, plata extra y un par de meses con menos agua por delante, explica por qué muchas familias de la capital boyacense dejan para diciembre y enero el arreglo de la cubierta, la pintura de la fachada o el cambio del enchape del baño. Hay reglas que conviene conocer antes de empezar, sobre todo en edificios y en el centro histórico.

La prima de diciembre tiene fecha límite

El calendario del dinero lo fija la ley. El artículo 306 del Código Sustantivo del Trabajo, modificado por la Ley 1788 de 2016, obliga al empleador a pagar una prima de servicios equivalente a 30 días de salario por año, en dos cuotas: la mitad a más tardar el 30 de junio y la otra mitad dentro de los primeros veinte días de diciembre. Se reconoce por el semestre completo o en proporción al tiempo trabajado, y la misma reforma la extendió a las trabajadoras del servicio doméstico, a los choferes de servicio familiar y a quienes trabajan por días.

Para quien piensa invertir esa cuota en la casa, el orden de los pasos importa. Una obra que se cotiza después de recibir la prima tiende a ajustarse a lo que quedó en el bolsillo y no a lo que la vivienda necesita. Lo sensato es al revés: tener desde noviembre el diagnóstico y dos o tres cotizaciones comparables, separar lo urgente (una cubierta que deja pasar agua) de lo que puede esperar (un cambio de color o de piso) y llegar a diciembre con el maestro escogido.

Lo que las lluvias de octubre dejan a la vista

Tunja, a más de 2.700 metros sobre el nivel del mar, tiene dos temporadas de lluvia al año. Según las normales climatológicas 1981-2010 del Ideam que recoge la ficha de Tunja en Wikipedia, octubre es el mes más lluvioso en la ciudad, con unos 86 milímetros y 18 días de lluvia en promedio, y noviembre le sigue con cerca de 74 milímetros. Diciembre baja a 33 milímetros y nueve días de lluvia, y enero es el mes más seco: 18 milímetros y apenas cinco días con lluvia.

Esa diferencia tiene una consecuencia práctica. Las semanas de aguacero son el mejor momento para el diagnóstico, porque es cuando se ve por dónde entra el agua, qué canal se rebosa, qué teja se corrió o qué muro del primer piso chupa humedad desde el suelo. Conviene fotografiar las manchas, marcar las goteras y anotar con qué lluvias aparecen: en enero, con el techo seco, esas pistas se pierden y el maestro tendrá que suponer. La ventana seca de diciembre y enero, a su vez, es la más favorable para impermeabilizar cubiertas y terrazas, sellar canales y bajantes y pintar fachadas.

El frío también cuenta. La temperatura media de la ciudad ronda los 13 grados y en enero las mínimas promedian unos 7, con registros históricos cercanos a cero en las madrugadas. Pinturas, selladores e impermeabilizantes traen en su ficha técnica las condiciones de aplicación y los tiempos de secado. Vale la pena revisarla con el maestro y no aplicar sobre superficies húmedas.

Antes de contratar: todo por escrito

Muchos de los líos entre clientes y maestros nacen de lo que no quedó claro al principio. Una cotización útil no es una cifra en un papel: describe el trabajo, las cantidades (metros cuadrados de cubierta, metros lineales de canal, número de puntos hidráulicos), los materiales con marca y referencia, quién los compra y quién se queda con los sobrantes, el plazo, la forma de pago y si incluye limpieza y retiro de escombros. También debe decir si la visita para revisar y medir tiene costo.

Alcance y materiales

Si el maestro compra los materiales, pida que la cotización los separe de la mano de obra; si los compra usted, que le entregue la lista exacta antes de ir al depósito. En una impermeabilización, por ejemplo, la diferencia entre un trabajo y otro está en el producto, el número de capas y la preparación de la superficie, y eso debe quedar anotado. Si la obra destapa un problema mayor, como una madera podrida bajo las tejas o un tubo roto dentro del muro, lo prudente es parar, revisar y acordar por escrito el cambio de alcance y de precio antes de seguir.

Pagos y garantía

Los pagos por avance protegen a las dos partes: un anticipo para materiales, uno o dos pagos intermedios contra trabajo terminado y un saldo final después de revisar la obra, idealmente tras la primera lluvia si se trató de una cubierta. Pactar la garantía es igual de importante: cuánto tiempo responde el maestro por filtraciones, fisuras o desprendimientos, qué cubre y qué no. Un acuerdo así cabe en una hoja firmada por los dos.

Si el trabajo es en altura (un techo, una fachada de dos pisos, un tanque elevado), pregunte cómo trabajará el maestro con seguridad: andamio, arnés y punto de anclaje. Y si opera como empresa, su matrícula mercantil puede consultarse en el Registro Único Empresarial y Social (RUES).

Dónde buscar maestro: la recomendación y un directorio que empieza

En Tunja, como en buena parte del país, el maestro suele llegar por recomendación: el que le trabajó al vecino, el que sugieren en la ferretería del barrio, el pariente que sabe del oficio. Funciona cuando hay referencias cercanas; cuando no las hay, muchas familias no saben a quién llamar.

Este mes apareció un dato nuevo para la ciudad. Mi Maestro, un directorio nacional de maestros de obra y oficios que comenzó por Bogotá, Medellín y el área metropolitana de Bucaramanga, ya incluye a Tunja y Sogamoso. Al cierre de esta edición mostraba cinco perfiles en la capital boyacense (tres enchapadores, uno de los cuales también instala drywall, un plomero y un pintor y estucador) y cuatro en Sogamoso, en su mayoría pintores y estucadores. Son pocos y recientes: todos figuran como nuevos, todavía sin reseñas ni fotos de trabajos publicadas, y por ahora no hay impermeabilizadores registrados en Tunja.

El funcionamiento es sencillo. El cliente busca por oficio y ciudad y le escribe por WhatsApp o llama directamente al maestro; el servicio no le cuesta, no exige registrarse y no cobra comisión ni al cliente ni al maestro. El portal aclara que no es contratista ni empleador, que el trabajo se acuerda entre las partes, que confirma la identidad de cada maestro antes de publicar su perfil y que revisa las reseñas antes de mostrarlas. Para esta temporada sirve como un punto de comparación más: quien consulte los maestros con perfil publicado en Tunja puede pedirles fotos de obras anteriores y una cotización por escrito, y contrastarla con la del maestro recomendado por un conocido.

Ningún directorio reemplaza la verificación de quien contrata. Pedir referencias de trabajos recientes, ir a ver uno si es posible y tener claro quién va a entrar a la casa siguen siendo pasos que corren por cuenta del cliente.

Edificios y conjuntos: primero la administración

Quien vive en un edificio o en un conjunto cerrado tiene un paso adicional. La Ley 675 de 2001, de propiedad horizontal, considera bienes comunes esenciales las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta. Por regla general, entonces, impermeabilizar la cubierta de un edificio o pintar su fachada es una decisión y un gasto de la copropiedad, no de un propietario por su cuenta, y lo indicado es llevar el problema a la administración antes de llamar a un maestro.

Dentro de cada apartamento la ley también fija deberes. El mismo estatuto obliga a los propietarios a ejecutar de inmediato las reparaciones de sus bienes privados, incluidas las redes de servicios que pasan por dentro, cuando la demora pueda causar perjuicios al edificio, y a responder por los daños que su descuido ocasione. Una tubería que gotea sobre el apartamento de abajo, en otras palabras, no puede esperar a la prima.

Pintar, cambiar pisos o enchapes y reemplazar redes hidráulicas o eléctricas son, en la definición del Decreto 1077 de 2015, reparaciones o mejoras locativas que no requieren licencia de construcción. El Ministerio de Vivienda precisa, sin embargo, que quien las hace debe cumplir el reglamento de propiedad horizontal, prevenir daños a terceros y, cuando aplique, seguir los procedimientos previstos para inmuebles de conservación o bienes de interés cultural. En la práctica eso significa avisar a la administración con anticipación, respetar los horarios de obra que fije el reglamento y acordar por dónde entran los materiales y dónde se dejan los escombros.

El centro histórico, un caso aparte

El sector antiguo de Tunja fue declarado monumento nacional por la Ley 163 de 1959 y hoy tiene la categoría de bien de interés cultural del ámbito nacional. Cuenta además con un Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP), aprobado por el entonces Ministerio de Cultura en 2012 mediante la Resolución 0428, que asigna a cada inmueble un nivel de intervención.

Ese estatus cambia las reglas del arreglo doméstico. La Ley 1185 de 2008 define la intervención como todo acto que cause cambios al bien o afecte su estado, incluidos los de conservación y restauración, y establece que intervenir un bien de interés cultural del ámbito nacional requiere autorización del Ministerio. Esa autorización no se sustituye con una licencia urbanística, y la obra debe hacerse bajo la supervisión de profesionales registrados o acreditados. Quien vaya a hacer una obra en un inmueble del área de influencia o colindante con un bien declarado debe, además, comunicarlo antes a la autoridad.

Según la guía de preguntas frecuentes sobre trámites del Ministerio de las Culturas, las Artes y los Saberes, intervenir un inmueble de interés cultural del ámbito nacional exige proyecto arquitectónico, licencia de construcción, estudios técnicos y aprobación previa del Ministerio, que evalúa el impacto patrimonial, la técnica utilizada, la conservación de los elementos originales y la viabilidad.

Por eso, cambios que en otro barrio pasarían por simple mantenimiento (un color nuevo en la fachada, una teja distinta a la de barro, una ventana de aluminio en lugar de la de madera, un muro que se abre) pueden constituir intervención en el centro histórico. Antes de cotizar, el propietario debe averiguar qué nivel de intervención tiene su inmueble en el PEMP y qué trámite le corresponde. El maestro ejecuta la obra, pero no puede asumir por su cuenta una decisión que la ley reserva al Ministerio.

Preguntas frecuentes

¿Hasta cuándo hay plazo para pagar la prima de diciembre?

Según el Código Sustantivo del Trabajo, la segunda mitad de la prima de servicios se paga a más tardar en los primeros veinte días de diciembre.

¿Pintar el apartamento o cambiar el enchape requiere licencia de construcción?

No. Son reparaciones o mejoras locativas según el Decreto 1077 de 2015. Aun así, deben respetar el reglamento de propiedad horizontal y, en inmuebles de interés cultural, los procedimientos previos que correspondan.

¿Quién paga la impermeabilización de la cubierta en un edificio?

Por regla general, la copropiedad: la Ley 675 de 2001 considera bienes comunes esenciales los techos o losas que sirven de cubierta y las fachadas. El reglamento de cada edificio define el procedimiento.

¿Qué permiso se necesita para arreglar una casa en el centro histórico de Tunja?

La intervención de un bien de interés cultural del ámbito nacional requiere autorización previa del Ministerio de las Culturas, que no se sustituye con una licencia urbanística. Conviene consultar primero el nivel de intervención asignado al inmueble en el PEMP del centro histórico.